Derechos minerales | Información sobre arrendamientos de petróleo y gas y regalías

Información básica sobre los derechos minerales, de superficie, de petróleo y de gas.

«Derechos minerales» dan derecho a una persona u organización a explorar y producir las rocas, los minerales, el petróleo y el gas que se encuentran en la superficie de un terreno o bajo ella. El propietario de los derechos minerales puede venderlos, arrendarlos, donarlos o legarlos a otras personas de forma individual o en su totalidad. Por ejemplo, es posible vender o arrendar los derechos sobre todos los productos minerales que se encuentran debajo de una propiedad y conservar los derechos sobre la superficie. También es posible vender los derechos sobre una unidad de roca específica (como el filón de carbón de Pittsburgh) o vender los derechos sobre un producto mineral específico (como la piedra caliza).

Fee Simple – Propiedad completa

En la mayoría de los países del mundo, todos los recursos minerales pertenecen al gobierno. Esto incluye todas las rocas valiosas, los minerales, el petróleo y el gas que se encuentran sobre o dentro de la Tierra. Las organizaciones o individuos de esos países no pueden extraer y vender legalmente ningún producto mineral sin obtener primero una autorización del gobierno.

En Estados Unidos y algunos otros países, la propiedad de los recursos minerales se concedía originalmente a los individuos u organizaciones que poseían la superficie. Estos propietarios tenían tanto «derechos de superficie» como «derechos minerales». Esta propiedad completamente privada se conoce como «fee simple estate».

  • Propiedad simple – Propiedad completa
  • Derechos de superficie vs. Derechos minerales Derechos minerales
  • Compra de derechos minerales
  • Arrendamientos y regalías minerales
  • Derechos de petróleo y gas
  • Unitización y agrupación de petróleo y gas
  • Derechos minerales Negociaciones
  • En un buen contrato hay algo más que dinero
  • Desacuerdos durante la extracción
  • Daños en la superficie
  • Daños en los acuíferos
  • Comprar una casa,
  • Las leyes estatales y locales se aplican siempre
  • ¿Qué se considera un mineral?
  • ¿De qué tipo de dinero estamos hablando?
  • Tres líneas de fondo

La propiedad simple es el tipo más básico de propiedad. El propietario controla la superficie, el subsuelo y el aire de la propiedad. El propietario también tiene la libertad de vender, arrendar, donar o legar los derechos individualmente o en su totalidad a otros.

Si nos remontamos a los días anteriores a la perforación y la minería, las transacciones inmobiliarias eran transferencias de honorarios simples. Sin embargo, una vez que la producción comercial de minerales se hizo posible, las formas de propiedad de las personas se volvieron mucho más complejas. En la actualidad, los arrendamientos, las ventas, las donaciones y los legados del pasado han dado lugar a un paisaje en el que varias personas o empresas tienen una propiedad parcial o derechos sobre muchas parcelas inmobiliarias.

La mayoría de los estados tienen leyes que regulan la transferencia de los derechos minerales de un propietario a otro. También tienen leyes que regulan la actividad minera y de perforación. Estas leyes varían de un estado a otro. Si está pensando en realizar una transacción de derechos mineros o le preocupa la extracción de minerales cerca de su propiedad, es esencial que entienda las leyes de su estado. Si usted no entiende estas leyes, usted debe obtener el asesoramiento de un abogado que pueda explicar cómo se aplican a su situación.

Mina de carbón a cielo abierto: En esta mina a cielo abierto se cargan grandes camiones con carbón. Aquí se están extrayendo dos gruesos filones de carbón. La minería de superficie implica la eliminación de toda la sobrecarga (roca y suelo por encima de la veta de carbón), la eliminación del carbón, la sustitución de la sobrecarga y la revegetación del terreno. La minería de superficie perturba completamente el terreno y produce un nuevo paisaje. Puede realizarse cuando los filones de carbón están cerca de la superficie. Dependiendo de la calidad del carbón y de otros factores, se pueden retirar unos tres metros de sobrecarga por cada metro de carbón. Derechos de autor de la imagen iStockphoto / Rob Belknap.

Derechos de superficie frente a derechos minerales

«¡Te pago 100.000 dólares por el carbón que hay debajo de tu propiedad!» Este tipo de transacción ha ocurrido muchas veces. Es posible que el propietario del derecho de superficie no tenga el interés o la capacidad de producir el carbón que se encuentra debajo de su propiedad, pero una compañía de carbón sí.

En este tipo de transacción, el propietario quiere vender el carbón pero mantener la posesión y el control de la superficie. La empresa carbonera quiere producir el carbón pero no quiere pagar un precio adicional para adquirir los edificios y la superficie. Así que se llega a un acuerdo para compartir la propiedad. El propietario original conservará los edificios y los derechos sobre la superficie, y la empresa carbonera adquirirá los derechos sobre el carbón. La transacción puede incluir todos los productos minerales (conocidos o desconocidos) que existen bajo la propiedad, o bien, la transacción puede limitarse a un producto mineral específico (como «todo el carbón») o incluso a una unidad de roca específica (como el «carbón de Pittsburgh»).

Mina de carbón subterránea: Cuando el carbón está demasiado profundo para su explotación en superficie, una empresa minera construirá una mina subterránea. Pueden hacer un túnel en la veta de carbón o perforar un gran pozo hasta el nivel de explotación. Estos pozos son lo suficientemente grandes como para bajar el equipo minero y los trabajadores a la mina y extraer el carbón. Hay que construir pozos adicionales para ventilar la mina. La minería subterránea puede dañar la superficie porque las salas y los pasajes suelen cerrarse por derrumbe o asentamiento con el tiempo. A veces los daños se producen después de que los responsables hayan muerto y las empresas mineras hayan desaparecido. Por tanto, no hay nadie a quien demandar. O bien, el contrato que transmitía los derechos mineros otorgaba inmunidad a la empresa minera. Imagen del Bureau of Land Management.

Compra/venta de derechos mineros

La compra/venta de un filón de carbón es mucho más compleja que la compra/venta de un coche. Cuando se compra un coche, simplemente se paga por él, se presenta una transferencia de título al gobierno y se conduce el coche a casa. Cuando el coche se gasta, va al desguace y lo único que queda es un recuerdo. Sin embargo, cuando se compran derechos minerales, el comprador y todos los futuros propietarios de derechos minerales tendrán derecho a explotar la propiedad. Y, el vendedor y todos los futuros propietarios de la superficie deben vivir con las consecuencias. Por lo general, la extracción de minerales se producirá en algún momento futuro. Las empresas mineras suelen programar sus equipos y empleados con años de antelación. O bien, la empresa minera puede comprar la propiedad como una futura «reserva».

También es posible que el nuevo propietario del mineral no tenga intenciones de producir. Simplemente está comprando la propiedad como una inversión. Su objetivo es vender los derechos mineros a una empresa minera que asumirá las tareas de producción. Los especuladores que no tienen intención de explotar minas compran lotes de propiedades mineras. Simplemente intentan ser «intermediarios» que adquieren propiedades valiosas de propietarios individuales y las intermedian a las empresas mineras para obtener precios más altos.

(Estos compradores «especuladores» también utilizan frecuentemente las opciones. En una transacción de opciones, ofrecen al propietario una pequeña cantidad de dinero hoy a cambio de la opción de comprar la propiedad a un precio determinado en una fecha concreta del futuro o antes. A continuación, el especulador trata de encontrar rápidamente a alguien que pague un precio aún mayor y obtenga un beneficio importante. Si el especulador no paga el precio especificado en la fecha de vencimiento, el propietario se queda con el pago de la opción).

Cuando una empresa compra derechos mineros, también compra el derecho a entrar en la propiedad y extraer el recurso en algún momento futuro.En la mayoría de estas transacciones, el propietario de la superficie no tiene nada que decir sobre cuándo se realiza la extracción, cómo se hará y qué se hará para restaurar la propiedad. La mayoría de los desacuerdos entre compradores y vendedores se producen en el momento de la extracción. Si el vendedor quiere tener algún tipo de control en ese momento, debe anticiparse a lo que puede salir mal y redactar un contrato que preserve sus deseos. Tenga en cuenta que su nieto podría ser el dueño de la propiedad cuando se produzca la extracción. A usted le pagaron por adelantado pero él vivirá con el trato.

Estimación del tonelaje de carbón: ¿Cuántas toneladas de carbón hay ahí abajo? Este es un cálculo bastante fácil. Un acre-pie es la unidad básica de medida para el carbón bajo la superficie de la tierra. Un acre-pie de carbón tiene una superficie de un acre y un pie de espesor. Pesa unas 1800 toneladas. Calcular el número de toneladas de carbón que hay debajo de una propiedad implica dos multiplicaciones. 1) En este cálculo tenemos una propiedad de 120 acres que está completamente subyacente por una veta de carbón con un grosor medio de 6 pies. Si se multiplica el número de acres por el grosor medio del carbón, se obtendrá el número de acres-pies de carbón que hay debajo de la propiedad. 2) Se sabe que un acre-pie de carbón pesa unas 1800 toneladas. Por lo tanto, si multiplicamos el número de acres-pies de carbón bajo la propiedad por 1800 toneladas/pie-acre, el resultado será el número de toneladas de carbón bajo la propiedad. El número de toneladas obtenido en este cálculo es el total de toneladas que hay debajo. El número de toneladas que se pueden recuperar será un número mucho menor. Los porcentajes de recuperación de la minería de superficie suelen ser de alrededor del 90%. Las tasas de recuperación para la minería subterránea pueden ser tan bajas como el 50% porque hay que dejar pilares de carbón en la mina para sostener el techo. Un geólogo profesional o un estudio geológico estatal podrían ayudarle a determinar si existen vetas de carbón bajo su propiedad. También podrían tener una estimación del grosor de esas vetas.

Arrendamientos mineros y regalías

A veces una empresa minera no quiere comprar una propiedad porque no está segura del tipo, la cantidad o la calidad de los minerales que existen en ella. En estas situaciones, la empresa minera arrendará los derechos minerales o una parte de ellos.

Un arrendamiento es un acuerdo que otorga a la empresa minera el derecho a entrar en la propiedad, realizar pruebas y determinar si existen minerales adecuados en ella. Para adquirir este derecho, la empresa minera pagará al dueño de la propiedad una cantidad de dinero cuando se firme el contrato de arrendamiento. Este pago reserva la propiedad para la empresa minera durante un tiempo determinado. Si la empresa encuentra minerales adecuados, puede proceder a su explotación. Si la empresa minera no comienza la producción antes de que expire el contrato de arrendamiento, todos los derechos sobre la propiedad y los minerales vuelven al propietario.

Cuando se producen minerales en una propiedad arrendada, el propietario suele recibir una parte de los ingresos de la producción. Este dinero se conoce como «pago de cánones». El importe del canon se especifica en el contrato de arrendamiento. Puede ser una cantidad fija por tonelada de minerales producidos o un porcentaje del valor de la producción. También son posibles otros términos.

Al firmar un contrato de arrendamiento, el dueño de la propiedad debe prever las actividades que el arrendatario podría realizar durante la exploración de la propiedad, que puede incluir la perforación de pozos, la apertura de excavaciones o la introducción de máquinas e instrumentos en la propiedad. Definir lo que se permite y lo que se requiere para la restauración es parte de un buen acuerdo de arrendamiento.

¿Debe firmar un contrato de arrendamiento de gas? (Primera parte): Un debate sobre los factores que los propietarios deben tener en cuenta antes de firmar un contrato de arrendamiento de gas en su propiedad. Con la participación de Ken Balliet y Dave Messersmith, ambos educadores de extensión de Penn State Extension.

Derechos sobre el petróleo y el gas

Los derechos minerales suelen incluir los derechos sobre el petróleo y el gas natural que existen bajo una propiedad. Los derechos sobre estos productos pueden ser vendidos o arrendados a otros. En la mayoría de los casos, los derechos sobre el petróleo y el gas se arriendan. El arrendatario suele tener dudas sobre si se encontrará petróleo o gas, por lo que suele preferir pagar una pequeña cantidad por el arrendamiento en lugar de pagar una cantidad mayor por la compra. El arrendamiento otorga al arrendatario el derecho a probar la propiedad mediante perforaciones y otros métodos. Si la perforación descubre petróleo o gas en cantidad y calidad comercializables, puede producirse directamente desde el pozo exploratorio.

Para atraer al dueño de la propiedad a comprometerse con un contrato de arrendamiento, el arrendatario generalmente ofrece un pago de arrendamiento (a menudo llamado «bono de firma»), que es un pago por adelantado al dueño por conceder al arrendatario el derecho a explorar la propiedad durante un período de tiempo limitado (normalmente de unos meses a unos años). Si el arrendatario no explora, o explora y no encuentra petróleo o gas comercializable, el contrato expira y el arrendatario no tiene más derechos. Si el arrendatario encuentra petróleo o gas y comienza la producción, un flujo regular de pagos de cánones suele mantener los términos del contrato de arrendamiento en vigor.

¿Debe usted firmar un contrato de arrendamiento de gas? (Primera parte): Un análisis de los factores que los propietarios deben considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento de gas en su propiedad. Con la participación de Ken Balliet y Dave Messersmith, ambos educadores de extensión de Penn State Extension.

¿Debe usted firmar un contrato de arrendamiento de gas? (Segunda Parte): Una discusión de los factores que los propietarios deben considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento de gas en su propiedad. Con la participación de Ken Balliet y Dave Messersmith, ambos educadores de extensión de Penn State Extension.

Un problema que puede ocurrir es cuando el arrendatario descubre petróleo o gas pero no tiene forma de transportarlo al mercado.Algunos contratos de arrendamiento tienen una cláusula de «espera en el oleoducto» que extiende los derechos del arrendatario por un período de tiempo limitado o indefinido.

Además de una bonificación por la firma, la mayoría de los contratos de arrendamiento exigen que el arrendatario pague al propietario una parte del valor del petróleo o del gas producido. El porcentaje habitual de los cánones es del 12,5% o 1/8 del valor del petróleo o del gas en la boca del pozo. Algunos estados tienen leyes que exigen que el propietario reciba un canon mínimo (a menudo el 12,5%). Sin embargo, los propietarios que tienen propiedades muy deseables y habilidades de negociación muy desarrolladas pueden obtener a veces el 15%, el 20%, el 25% o más. (Herramienta de estimación de royalties para gas natural seco)

¿Debe firmar un contrato de arrendamiento de gas? (Segunda parte): Una discusión de los factores que los propietarios de tierras deben considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento de gas en su propiedad. Con la participación de Ken Balliet y Dave Messersmith, ambos educadores de extensión de Penn State Extension.

Columna estratigráfica: El Marcellus Shale es el objetivo de muchos pozos de gas en Pensilvania. En algunas partes del estado se encuentra inmediatamente por encima de la caliza Onondaga. El Utica Shale se encuentra debajo del Onondaga. He aquí una cita del sitio web del Departamento de Protección Medioambiental de Pensilvania que explica la importancia: «Su petróleo o gas podría ser producido o capturado de un pozo fuera de los límites de su propiedad. De hecho, su única protección es si su propiedad de petróleo o gas está sujeta a la Ley de Conservación de Petróleo y Gas, 58 P.S. § 401.1 et seq. Si es así, el gas de su propiedad podría incluirse en una orden de unitización o agrupación emitida por la Commonwealth a instancias de un productor de una parcela vecina. El operador del pozo tendría que pagarle un canon de producción basado en su parte prorrateada de la producción del pozo, en función de la parte de su parcela que se considere que contribuye a la agrupación del pozo. Esta ley se aplica a los pozos de petróleo o gas que penetran en el horizonte Onondaga y tienen más de 3.800 pies de profundidad.» Imagen de: Robert Milici y Christopher Swezey, 2006, Assessment of Appalachian Basin Oil and Gas Resources: Devonian Shale-Middle and Upper Paleozoic Total Petroleum System. Open-File Report Series 2006-1237. United States Geological Survey. Ver la estratigrafía completa de otras zonas.

Unitización y agrupación de petróleo y gas

Bajo la superficie, el petróleo y el gas tienen la capacidad de moverse a través de la roca. Pueden desplazarse a través de los diminutos espacios porosos, como entre los granos de arena de la arenisca o a través de las pequeñas aberturas creadas por las fracturas. Esta movilidad permite que un pozo drene el petróleo o el gas de los terrenos adyacentes, por lo que un pozo perforado en su terreno podría drenar el gas del terreno de un vecino si se perfora lo suficientemente cerca del límite de la propiedad.

Algunos estados han reconocido la posibilidad de que el petróleo y el gas atraviesen los límites de la propiedad bajo tierra. En general, estos estados exigen a las empresas de perforación que especifiquen cómo se repartirán los cánones sobre el petróleo y el gas entre los propietarios adyacentes cuando se solicite un permiso de perforación. El reparto propuesto de los cánones se basa en lo que se sabe sobre la geometría del yacimiento de petróleo o gas en comparación con la geometría de la propiedad en la superficie. Este procedimiento se conoce como «unitización».

Algunos estados no tienen normas para la unitización de los derechos de petróleo y gas. Otros estados las tienen, pero sólo para los pozos que producen en determinadas zonas o a determinadas profundidades. Estas normas pueden desempeñar un papel fundamental en una estrategia de arrendamiento o desarrollo de recursos. Algunas personas cuentan historias de terratenientes que les dicen: «Arriende ahora o perforaremos la tierra de su vecino y le sacaremos el gas sin pagarle un céntimo». En algunas situaciones, la ausencia de regulaciones estatales permite que esto ocurra. Si se ponen en contacto con usted para arrendar sus derechos minerales, debe ponerse en contacto con un abogado para que le asesore sobre cómo se aplicarán las leyes de su estado a su propiedad.

(Nota: En Pensilvania las normas para el reparto del gas natural cambian a ciertas profundidades por debajo de la superficie y en ciertas posiciones de la columna estratigráfica. Consulte la sección titulada «Columna estratigráfica» al final de esta página para obtener más información. En algunas zonas, las normas utilizadas para compartir el gas de Marcellus Shale pueden ser diferentes de las normas utilizadas para compartir el gas del Utica Shale subyacente. Consulte con un abogado sobre cómo podrían aplicarse a su propiedad).

Perforación horizontal: En esta ilustración se ha perforado un pozo en vertical pero desviado a horizontal por debajo de la superficie. Este tipo de perforación puede extender el alcance de un pozo durante una milla o más en cualquier dirección. Por lo tanto, es posible perforar un pozo en una propiedad y extraer petróleo o gas de las tierras adyacentes. El reparto del gas y de los cánones viene determinado a veces por la normativa estatal y a veces por acuerdos privados. La normativa que regula el reparto de la producción de petróleo y gas varía de un estado a otro (y para diferentes situaciones de perforación dentro de un mismo estado). Es fundamental conocer la normativa u obtener un asesoramiento fiable antes de realizar cualquier transacción de petróleo y gas.

Negociaciones de derechos mineros

Una breve historia…. Dos hombres estaban en la ferretería y entra un tipo que pregunta… «¿Ya has arrendado tus derechos mineros? Le pagaré 500 dólares por acre y le extenderé el cheque esta misma mañana». Uno de los hombres cogió el cheque y corrió directamente al bar. El otro hombre tomó el contrato de arrendamiento y corrió directamente a su abogado. Uno de estos hombres tenía un millón de amigos esa noche. El otro tenía un millón de dólares en el banco.

Se requieren tres cosas para hacer un negocio exitoso de derechos minerales: 1) conocimiento, 2) habilidad, y3) paciencia. Si tus habilidades fallan en alguna de las tres, puedes perder mucho dinero. En una transacción de derechos mineros, usted tratará con un negociador profesional con profundos conocimientos. Si no tiene las tres habilidades necesarias, busque un buen abogado u otro profesional de la propiedad minera. Su asistencia no suele costar mucho, pero la diferencia que pueden marcar en la transacción puede ser enorme.

Yacimiento de petróleo y gas anticlinal: Esta ilustración muestra un pozo que producirá petróleo y gas natural de un anticlinal. En este dibujo podemos ver fácilmente que sólo una parte de la propiedad de la superficie está directamente por encima de la acumulación de petróleo y gas. El emplazamiento del pozo es crítico para el correcto desarrollo de este yacimiento.

¡Un buen contrato es algo más que dinero!

Además de las cuestiones financieras, un contrato de arrendamiento o de venta puede hacer algo más que especificar simplemente las cantidades pagadas al propietario. También puede contener un lenguaje que proteja la propiedad y el modo de vida del propietario mientras se lleva a cabo la exploración, la minería, la perforación y la producción. El contrato puede establecer directrices que protejan los edificios, las carreteras, el ganado, los cultivos y otros bienes del propietario. También puede reservar partes de la propiedad que no serán perturbadas durante la exploración, la minería, la perforación y la producción.

En la mayoría de las transacciones, el arrendatario es quien prepara el contrato para su firma. Si el propietario firma sin obtener asesoramiento profesional, los derechos transmitidos al arrendatario podrían ser mayores de lo que el propietario quiere ceder. Cualquier propietario que no tenga conocimientos o experiencia en transacciones de derechos minerales debe buscar el asesoramiento o la representación de un abogado o profesional de la propiedad mineral. Los arrendatarios a menudo aceptan revisiones significativas de lo que está contenido en su contrato de arrendamiento o de venta estándar.

Pozo de gas natural: La perforación de gas natural suele perturbar varios acres de terreno. Por lo general, se despejan algunos acres para la plataforma de perforación. A veces se necesitan un par de acres para la captación de la escorrentía o el tratamiento del agua. Y, si el pozo de gas tiene éxito, se construirá un gasoducto para transportar el gas al mercado. Derechos de autor de la imagen iStockphoto / Edward Todd.

Desacuerdos durante la extracción

Las disputas entre el propietario de los derechos minerales y el de la superficie suelen surgir en el momento de la extracción del mineral.

Estas actividades pueden requerir el uso de la superficie y perjudicar el disfrute de la propiedad por parte del propietario de la superficie. Aquí es donde la redacción del acuerdo de derechos mineros o del contrato de arrendamiento adquiere gran importancia. El acuerdo puede dar al propietario del mineral el derecho a extraerlo en cualquier momento, utilizando cualquier método y sin compensación o consideración hacia el propietario de la superficie. Por ello, se debe obtener asistencia legal cuando se vendan o arrienden derechos minerales.

Cuando se compran derechos de superficie (esto puede ser tan simple como comprar una casa), es una buena idea examinar cuidadosamente la redacción de cualquier acuerdo de derechos minerales que se aplique a la propiedad. Estos pueden conceder importantes libertades al propietario del mineral en el momento de la extracción. Aunque usted no haya participado en la transacción que vendió los derechos mineros de la propiedad, estará, no obstante, obligado por ese contrato.

Cuando usted compra una propiedad, compra tanto sus activos como sus pasivos. Contrate a un abogado que pueda hacer la investigación necesaria y le informe sobre lo que está comprando.

Cuando se venden o alquilan derechos mineros, las partes implicadas en la transacción deben estar totalmente de acuerdo en cómo se realizará la extracción, qué recuperación se hará, qué equipos permanecerán en la propiedad, qué acceso necesitará el arrendatario y quién es responsable de los problemas previstos. La mayoría de los estados tienen leyes y reglamentos mineros que limitan las acciones de la empresa minera durante el proceso de extracción y exigen la recuperación. Sin embargo, estas leyes pueden no satisfacer las expectativas del propietario de la superficie. Para evitar problemas, estas cuestiones deben abordarse en el contrato en el momento de la venta. Una vez más, el propietario debe contar con un abogado que pueda investigar, negociar, educar y garantizar que el contrato sea adecuado.

Retraso en los daños a la superficie

Los daños a la superficie pueden retrasarse. El hundimiento de las obras subterráneas o el asentamiento de las zonas minadas en la superficie pueden no producirse o detectarse hasta décadas después de la finalización de la explotación. El propietario de una finca con derecho de superficie debe tener en cuenta estos hechos antes de suscribir un acuerdo de venta o arrendamiento de derechos mineros. Las consecuencias de la extracción de minerales se transmitirán a los herederos y a todos los propietarios posteriores de la propiedad. No es raro que las propiedades socavadas no muestren signos de hundimiento durante décadas después de la finalización de la extracción. Entonces, empiezan a aparecer grietas y asentamientos. En esta situación, la empresa minera puede haber desaparecido hace tiempo y sus propietarios haber fallecido. No hay nadie a quien responsabilizar, incluso si la reparación de los daños se incluyó en el contrato de arrendamiento o de venta.

3 «Exceptuando y reservando, de ahí en adelante, toda la veta de nueve pies de carbón, hierro y otros minerales, junto con los derechos mineros correspondientes, tal como se describe en la escritura de James B. Wiggins, et ux, a Jasper M. Thompson, con fecha 17 de diciembre de 1885, y registrada en la mencionada Oficina del Registrador en el Libro de Escrituras 66, página 157».

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Daño a los acuíferos

Muchos hogares de las zonas donde se llevan a cabo actividades de minería o perforación están fuera del servicio de los suministros públicos de agua. Estos propietarios dependen de los pozos de agua para la producción de su agua. Cuando se realiza una explotación minera subterránea debajo de una propiedad, cabe esperar que se produzcan algunos hundimientos y asentamientos. Si la mina está por debajo del acuífero explotado por el pozo, el hundimiento de la mina podría dañar el acuífero, haciendo que su agua drene hacia unidades rocosas más profundas. Esto puede causar una pérdida temporal o permanente del suministro de agua. También puede arruinar la calidad del agua. El valor de una propiedad rural sin suministro de agua es mucho menor que la misma propiedad con suministro de agua.

Comprar una casa, un terreno o una granja

Cuando se compra una propiedad en zonas de desarrollo mineral potencial o histórico, el comprador debe determinar si se está comprando una propiedad de pleno derecho o si se compartirá la propiedad con otros. Las transacciones de derechos minerales son normalmente un asunto de registro público, y las copias de las escrituras u otros acuerdos se archivan en una oficina gubernamental.

Los compradores de bienes inmuebles deben pedir al vendedor que especifique qué derechos se están transmitiendo y hacer que un abogado confirme que el vendedor es propietario de lo que se está vendiendo. En muchas zonas, la venta de los derechos minerales se registra en el registro gubernamental en un libro de escrituras o base de datos diferente a la venta de la propiedad de la superficie. Esto significa que la escritura de la propiedad de superficie puede no mencionar los derechos minerales que se han vendido. En zonas de actividad minera histórica o potencial, el comprador de una propiedad debe contratar a un abogado que pueda hacer esta investigación y confirmar lo que se está comprando. Esto puede evitar futuras sorpresas y problemas.

El comprador de derechos mineros probablemente preparó el acuerdo de venta y lo preparó para que todo esté a su favor. Quiere tener la libertad de entrar en la propiedad en cualquier momento, llevar el equipo que sea necesario, extraer el mineral utilizando cualquier método, y hacer la recuperación mínima requerida por la ley estatal. Una persona que compre una casa por encima de estos derechos minerales cien años más tarde no tendrá nada que decir sobre cómo el propietario del mineral utiliza su propiedad, siempre y cuando el propietario del mineral cumpla con el acuerdo de venta y las leyes aplicables.

Las leyes estatales y locales se aplican siempre

La mayoría de los estados tienen leyes que regulan la actividad minera y de perforación. También hay leyes que regulan la venta de la superficie y la propiedad mineral. Estas leyes están destinadas a proteger el medio ambiente y a todas las partes implicadas en las transacciones de propiedades. Estas leyes son la única protección disponible para los compradores o vendedores en cuestiones que no se abordan específicamente en el acuerdo de transacción mineral.

Aunque las leyes sobre derechos minerales son similares de un estado a otro, las pequeñas variaciones pueden suponer una enorme diferencia cuando se aplican a transacciones individuales. Además, las regulaciones sobre minería y petróleo y gas pueden variar significativamente de un estado a otro. Estas también pueden tener una enorme diferencia cuando se aplican a las transacciones individuales. Cada transacción es única y debe considerarse cuidadosamente antes de llegar a un acuerdo permanente.

¿Qué se considera un «mineral»?

La palabra «mineral» se utiliza en diversos contextos. Por lo general, se consideran minerales las menas de metales, el carbón, el petróleo y el gas natural, las piedras preciosas, las piedras dimensionales, los áridos para la construcción, la sal y otros materiales extraídos del suelo. Sin embargo, no existe una definición de «mineral» que se aplique en todas las situaciones, y lo que se considera «mineral» puede variar de un estado a otro e incluso cambiar con el tiempo.

¿De qué tipo de dinero estamos hablando?

Las cantidades de dinero que cambian de manos en las transacciones de propiedades minerales pueden ser enormes en comparación con la experiencia financiera de la persona promedio. El rendimiento total (arrendamiento + cánones) o el precio de venta del mineral pueden superar a menudo el valor de los derechos de superficie. Veamos dos ejemplos:

Ejemplo A: Una propiedad de 100 acres está completamente subyacente a una veta de carbón de dos metros de espesor. El propietario acepta que una empresa minera extraiga el carbón a cambio de un canon de 3 $ por tonelada que se pagará en el momento de la extracción. Suponiendo una tasa de recuperación del carbón del 90%, el propietario recibiría casi 4 millones de dólares.

Ejemplo B: Se perfora una propiedad de 100 acres en busca de gas natural, y los royalties serán compartidos por los propietarios de una unidad de 640 acres que rodea inmediatamente el pozo. El dueño de la propiedad va a recibir un 12,5% de royalties basado en el valor del gas en boca de pozo, que en el momento de la producción es de 8 dólares por cada mil pies cúbicos. Suponiendo una tasa de producción media del pozo de 2 millones de pies cúbicos de gas al día durante todo el año natural, el propietario recibiría más de 100.000 dólares por un año de producción de gas.

Las transacciones de petróleo y gas natural implican grandes sumas de dinero, pero el valor real puede ser difícil de estimar, sobre todo en zonas en las que se ha perforado muy poco en el pasado o en las que se están probando por primera vez unidades de roca profundas.

Tres líneas de fondo

1) Obtenga asistencia profesional: Las transacciones de derechos minerales y de arrendamiento de minerales implican grandes cantidades de dinero y son muy complejas. Este artículo no pretende ser más que una breve introducción. Si usted se pone en contacto con el arrendamiento o la venta de sus derechos mineros, debe obtener rápidamente el asesoramiento de un abogado que tenga experiencia en las transacciones de minerales y las leyes de su estado. Si no tiene un abogado, puede ponerse en contacto con el Colegio de Abogados local para que le oriente.

2) El propietario de la superficie tiene derechos: En general, el propósito de un contrato de arrendamiento o de un contrato de compraventa es transmitir los derechos de exploración y producción a una empresa de explotación de minerales. Sin embargo, el propietario de la superficie también tiene algunos derechos. Los derechos básicos del propietario de la superficie están contemplados en las leyes estatales; sin embargo, cada propietario de la superficie debe decidir si necesita protecciones más fuertes. La única manera de preservarlos es asegurarse de que el contrato contenga un lenguaje adecuado para proteger los cultivos, el ganado, los edificios, la propiedad personal, el acceso y cualquier otro deseo durante la duración de un arrendamiento o permanentemente en el caso de una venta. Los arrendatarios suelen aceptar revisiones significativas de lo que figura en su contrato de arrendamiento o de venta estándar; sin embargo, no tienen ninguna obligación de acceder a tus peticiones. Pueden abandonar el contrato.

3) Compradores y vendedores tengan cuidado: Si usted quiere un buen resultado financiero y la protección de su propiedad durante y después de la producción de minerales, depende de usted y de su abogado asegurarse de que tiene un buen contrato. El conocimiento y las habilidades de negociación son lo que determinará el éxito de su acuerdo. Si no los tiene, corre un gran riesgo.

Exención de responsabilidad

La información anterior no debe considerarse como asesoramiento jurídico. Presenta ejemplos de situaciones que pueden darse cuando existen productos valiosos bajo el suelo. Se sugiere repetidamente que se busque asistencia profesional si se está considerando una transacción de derechos minerales. Geology.com no ofrece esa asistencia ni recomienda a personas que la proporcionen.

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